Acquérir un bien immobilier représente une opportunité pour s'installer dans un logement neuf ou encore effectuer un investissement locatif visant à la réduction de son impôt sur le revenu. Toutefois, il convient de bien s'informer sur les conditions régissant ce secteur en général, et l'acquisition d'un bien immobilier neuf en particulier. A ce titre, vous aurez à travers ce texte des informations sur les aspects juridiques de cet achat, avec des idées sur les délais, les garanties, ainsi que la livraison.
Qu'est-ce que la Vente en État Futur d'Achèvement ?
La Vente en État Futur d'Achèvement, de son acronyme VEFA, est aussi appelé achat sur plan ou programme neuf. Cela consiste à l'achat d'un bien immobilier (maison ou appartement), non encore habitable en l'état. L'acquisition du bien se déroule avant ou pendant la construction par le vendeur, le plus souvent promoteur immobilier.
Cet achat ne permet pas la visualisation concrète du rendu du futur logement. Le seul moyen de le faire à ce stade consiste à s'appuyer sur les plans, ainsi que les maquettes et projections 3D fournis par l'architecte ou encore le promoteur. Sinon, dans le cas où un bien identique est déjà disponible, il est possible de s'accorder un rendez-vous avec le promoteur pour la visite d'un logement témoin.
La patience est indissociable de l'achat en VEFA dans la mesure où il faudra attendre entre 1 à 2 ans avant de pouvoir habiter le logement, ou le mettre en location pour les investisseurs locatifs. Toutefois, il s'agit de l'opportunité adéquate permettant d'avoir un bien correspondant à ses préférences et besoins. Effectivement, étant donné que le logement n'est pas encore construit, le client peut façonner sa future résidence à son image, avec la disposition souhaitée, et le nombre de pièces désiré.
Quelles garanties pour un achat en VEFA ?
L'achat en VEFA est en principe couvert de plusieurs garanties, à l'image de la vente effectuée par ca-immobilier.fr.
Les garanties d'achèvement
La première concerne la couverture garantissant à l'acheteur la construction et livraison de son bien immobilier, notamment en cas de faillite ou défaillance financière du promoteur. La banque ou l'assureur de celui-ci se chargera de terminer les travaux en cours.
La seconde consiste à une garantie permettant à l'acheteur de demander des réparations sur les désordres signalés par le maître d'ouvrage. Le délai de garantie s'étale jusqu'à 1 an à partir de la réception du logement. Ces réparations interviennent suite aux réserves émises dans le procès-verbal de réception, défauts de construction ou notification écrite de désordres durant ce délai de garantie. La garantie couvre tous les désordres impactant sur la conformité de l'ouvrage, sans distinction de nature, importance ou caractère apparent.
La garantie de bon fonctionnement
Il s'agit d'une garantie visant à remédier au dysfonctionnement (réparation ou remplacement) des éléments d'équipement du logement. La couverture s'étale sur 2 ans à compter de la réception de l'immeuble du moment que les éléments sont dissociables de l'ouvrage et n'impacte en aucun cas le bâti.
Au même titre, le promoteur, en tant que vendeur d'immobilier VEFA, a une obligation juridique consistant à répondre des vices, ainsi que des défauts de conformité apparents. Ainsi, il s'engage à la réparation des désordres, réduction de prix ou restitution du prix du bien une fois le contrat rempli. Le cas échéant, si le vendeur procède aux travaux, l'acquéreur ne peut prétendre à la réduction du prix ou encore moins à la résolution du contrat.
La garantie décennale
Enfin, un achat VEFA est couvert par la garantie décennale du constructeur. Celui-ci a une obligation pour la réparation des dommages indécelables à la réception du moment qu'ils compromettent la solidité du logement, le rendant inhabitable ou impropre à sa destination. Cette garantie s'étend sur 10 ans à partir de la réception du bien immobilier.
Comment se déroule un achat immobilier VEFA ?
Réussir l'achat d'un bien immobilier est basé sur un processus d'achat bien respecté. Pour commencer, le promoteur doit obtenir un permis de construire auprès de la mairie. Après seulement, il peut commencer à faire une prospection pour attirer les potentiels acquéreurs de manière à investir dans son projet. Une fois que le prospect est transformé en acheteur, il peut établir les plans de l'immeuble ou lotissement qu'il souhaite construire.
Le client qui s'engage à l'achat signe un contrat de réservation pour le projet en cours, sans passer devant un notaire, sachant qu'il s'agit d'un achat de bien neuf. Ce contrat doit inclure plusieurs éléments, dont entre autres :
- L'identité complète du promoteur et de l'acheteur
- L'adresse du futur logement, avec sa situation géographique et le niveau d'étage pour les appartements
- Le nombre de pièces ainsi que la surface habitable
- La description détaillée des équipements
- La liste des dépendances associées au logement
- Le prix de vente, avec les modalités et conditions de révision
- Le délai d'obtention du financement par l'acquéreur
- Les conditions de récupération d'acompte en cas de projet non réalisé
- Les conditions de rétractation
- Les délais de construction prévus
- La description des travaux modificatifs (initiés par l'acheteur) : finition des murs, sanitaires, équipements de confort, revêtement…
- La date de livraison estimative
Après la signature du contrat, le premier acompte est versé auprès du promoteur via un compte dédié et bloqué, s'élevant 2 ou 5% du prix de vente pour un contrat définitif en fonction du délai (1 ou 2 ans).
